En los escritorios de asesoría jurídica y financiera de la Organización Nacional de la Defensa Del Deudor atendemos con frecuencia a personas que tomaron una de las decisiones económicas más importantes de su vida guiadas por la emoción, la presión familiar o una idea repetida durante generaciones: “si voy a pagar una renta, mejor pago una hipoteca y al final la casa será mía”.
A primera vista parece lógico.
Pero financieramente la comparación está incompleta.
Comparar únicamente la mensualidad de una renta contra la mensualidad de una hipoteca es uno de los errores más comunes al decidir entre comprar o alquilar una vivienda.
Comprar implica mucho más que pagarle al banco.
Hay enganche, escrituración, impuestos, intereses, seguros, mantenimiento, reparaciones y, sobre todo, algo que casi nunca aparece en la publicidad inmobiliaria: el costo de oportunidad del dinero.
Es aquí donde comienza la matemática fría.
El primer error: comparar renta contra mensualidad
Supongamos que una familia renta un departamento por 20 mil pesos mensuales y descubre que podría contratar una hipoteca cuya mensualidad ronda los 35 o 40 mil pesos.
La reacción habitual es pensar:
“Por un poco más, mejor compro”.
Pero esos pagos no representan lo mismo.
La renta es el precio por utilizar un inmueble durante determinado tiempo.
La mensualidad hipotecaria, en cambio, contiene una parte destinada a reducir la deuda y otra destinada a intereses, además de seguros y otros costos asociados.
A eso deben agregarse los recursos que el comprador tuvo que aportar antes siquiera de recibir las llaves.
Por eso, para saber qué alternativa es realmente más conveniente, hay que comparar el costo total de ambas decisiones y no solamente dos mensualidades.
El termómetro del mercado: ¿cuánto cuesta rentar respecto al valor de la casa?
Existe una forma sencilla de medir qué tan barata o cara resulta una renta respecto del valor del inmueble.
Se puede calcular dividiendo la renta anual entre el precio de venta de la propiedad.
Por ejemplo:
Un departamento vale 4 millones 500 mil pesos.
La renta mensual es de 20 mil pesos.
La renta anual sería de 240 mil pesos.
240,000 ÷ 4,500,000 = 5.33%
Esto significa que el propietario obtiene, antes de considerar gastos, un rendimiento bruto equivalente aproximadamente al 5.3% del valor de la vivienda.
Mientras menor sea ese porcentaje, relativamente más barato resulta para el inquilino utilizar esa propiedad sin tener que comprarla.
Y aquí aparece una situación común en zonas de alto valor inmobiliario.
Existen departamentos que cuestan varios millones de pesos pero que pueden rentarse por una cantidad relativamente pequeña respecto de su precio de venta.
En esos casos, el inquilino puede tener acceso a una vivienda, ubicación y servicios que requerirían varios millones de pesos de capital para poder adquirirlos.
El dueño también paga
Existe además otro elemento que suele olvidarse.
El propietario no recibe gratuitamente la plusvalía de su inmueble.
Debe absorber diversos costos durante los años:
- Predial
- Mantenimiento
- Seguros
- Reparaciones
- Impermeabilización
- Instalaciones eléctricas e hidráulicas
- Cuotas extraordinarias del condominio
- Remodelaciones
- Deterioro natural del inmueble
- Y eventualmente gastos relacionados con su venta
Por eso, el aumento en el precio de una casa no debe confundirse con una ganancia limpia.
El verdadero rendimiento solamente puede conocerse después de descontar todos los gastos necesarios para comprar, mantener y vender la propiedad.
El costo de oportunidad del enganche
Supongamos ahora que una familia decide comprar aquel departamento de 4 millones 500 mil pesos.
Aporta un enganche del 20%:
900 mil pesos.
Además deberá pagar gastos de escrituración, impuestos, derechos y otros costos relacionados con la operación.
Si para simplificar utilizamos otros 300 mil o 350 mil pesos, la familia podría necesitar alrededor de 1.2 millones de pesos antes de comenzar a pagar la hipoteca.
Ese dinero no desaparece por completo: una parte se transforma en capital dentro de la vivienda.
Pero deja de estar disponible.
Y también deja de generar rendimientos en otras inversiones.
Eso es el costo de oportunidad.
La pregunta correcta no es únicamente:
“¿Cuánto aumentará de valor mi casa?”
También debemos preguntarnos:
“¿Qué habría ocurrido con ese dinero si lo hubiera invertido durante veinte años?”
El poder del interés compuesto
Supongamos que una persona dispone de 1 millón 200 mil pesos y, en lugar de utilizarlos como enganche y gastos de adquisición, los coloca en un portafolio diversificado.
Si ese dinero consiguiera un rendimiento promedio del 7% anual durante veinte años, sin hacer nuevas aportaciones, crecería aproximadamente hasta:
4 millones 640 mil pesos.
Con un rendimiento promedio del 8% anual:
Aproximadamente 5 millones 590 mil pesos.
No estamos afirmando que esos rendimientos estén garantizados.
Ninguna inversión seria puede garantizar cuál será su rendimiento durante dos décadas.
El ejemplo simplemente demuestra algo fundamental:
El dinero tiene valor en el tiempo.
Y utilizar una gran cantidad de capital para comprar una vivienda significa renunciar al rendimiento potencial que ese mismo dinero podría obtener en otro lugar.
Dos familias frente al mismo departamento
Veamos ahora un ejercicio ilustrativo.
Departamento:
4 millones 500 mil pesos.
Plazo:
20 años.
Familia A: compra
Aporta aproximadamente:
900 mil pesos de enganche.
Más los gastos correspondientes a la adquisición.
Solicita aproximadamente:
3 millones 600 mil pesos de crédito.
Con una tasa hipotecaria cercana a los niveles actuales del mercado, una mensualidad exclusivamente de capital e intereses podría acercarse a los 38 mil pesos.
Durante veinte años, solamente esos pagos podrían superar los 9 millones de pesos.
A eso todavía habría que sumar seguros, mantenimiento, predial, reparaciones y otros gastos.
Al finalizar el crédito, la familia tendrá un inmueble totalmente pagado.
Su valor dependerá de cómo se haya comportado el mercado inmobiliario durante esas dos décadas.
Familia B: renta e invierte
La segunda familia renta el mismo departamento por 20 mil pesos mensuales.
Conserva el dinero que habría utilizado para el enganche y los gastos iniciales y lo invierte.
Además intenta invertir cada mes una parte de la diferencia entre lo que paga de renta y lo que habría destinado a la vivienda propia.
Después de veinte años, su patrimonio dependerá de tres factores fundamentales:
El rendimiento obtenido.
La disciplina para invertir.
Y cuánto haya aumentado la renta durante ese periodo.
Esta última condición es fundamental.
El argumento de que “rentar siempre gana” sería tan incorrecto como decir que “comprar siempre gana”.
Una comparación seria debe considerar también que las rentas pueden aumentar con el tiempo.
Entonces, ¿quién termina con más dinero?
No existe una respuesta universal.
Todo depende de las variables.
Si la vivienda aumenta fuertemente de precio, la hipoteca tiene una tasa favorable y la familia permanece muchos años en el inmueble, comprar puede resultar extraordinariamente conveniente.
Pero si la propiedad es muy cara respecto de su renta, el crédito tiene intereses elevados y el inquilino invierte disciplinadamente la diferencia, rentar puede generar un patrimonio financiero igual o incluso superior.
El problema es que la mayoría de las familias nunca hace ese cálculo.
Solamente compara:
“Pago 20 mil de renta contra 38 mil de hipoteca”.
Y toma una decisión de millones de pesos sin analizar qué ocurrirá con su dinero durante las siguientes dos décadas.
La liquidez: el activo que casi nadie valora
Existe todavía una diferencia fundamental.
La liquidez.
Una persona puede tener un patrimonio inmobiliario de cinco millones de pesos y, al mismo tiempo, no disponer de 100 mil pesos para enfrentar una emergencia.
Una casa puede valer mucho dinero, pero convertirla en efectivo requiere venderla, encontrar comprador, negociar el precio y formalizar la operación.
Una inversión líquida funciona de manera diferente.
Dependiendo del instrumento, parte del capital puede estar disponible en días o incluso inmediatamente.
Esa diferencia puede ser crucial cuando ocurre una pérdida de empleo, una emergencia familiar o aparece una oportunidad empresarial.
La vivienda también tiene un valor que no cabe en una calculadora
Pero sería igualmente equivocado analizar una vivienda únicamente como inversión.
Comprar también puede proporcionar estabilidad.
Permite modificar el inmueble.
Reduce el riesgo de tener que mudarse porque el propietario decide vender.
Puede proporcionar seguridad habitacional durante la jubilación.
Y para muchas familias tiene un enorme valor emocional.
Todo eso importa.
La clave consiste en entender que una buena decisión de vida no necesariamente es la inversión que produce el mayor rendimiento financiero.
Una persona puede decidir comprar una casa porque quiere estabilidad y aceptar conscientemente que financieramente podría existir otra alternativa más rentable.
Eso es completamente válido.
Lo peligroso es comprar creyendo que inevitablemente será la mejor inversión simplemente porque “los ladrillos nunca pierden”.
Rentar no es tirar el dinero
Cuando pagamos un hotel, no creemos que tiramos el dinero porque al final del viaje no somos propietarios del edificio.
Cuando pagamos transporte, no esperamos quedarnos con el avión.
Cuando pagamos internet, estamos comprando un servicio.
La renta funciona de manera semejante.
Se paga por utilizar durante determinado tiempo un activo que pertenece a otra persona.
La pregunta importante no es si el dinero de la renta “se pierde”.
La pregunta correcta es:
¿Cuánto cuesta utilizar esa vivienda comparado con cuánto costaría poseerla?
La disciplina cambia completamente el resultado
Existe, sin embargo, una advertencia fundamental.
La estrategia de rentar e invertir solamente funciona cuando realmente se invierte la diferencia.
Si una persona paga 20 mil pesos de renta en lugar de una hipoteca de 38 mil, pero los otros 18 mil pesos se gastan cada mes en consumo, viajes, automóviles o compras innecesarias, entonces jamás existió una estrategia financiera.
Simplemente gastó menos en vivienda.
El verdadero competidor de la hipoteca no es el inquilino que consume todo su ingreso.
Es el inquilino que transforma sistemáticamente la diferencia en patrimonio.
No existe una respuesta para todos
Comprar una casa puede ser una excelente decisión.
Rentar también.
La respuesta depende de variables que pocas veces se analizan juntas:
- Precio del inmueble
- Monto de la renta
- Enganche disponible
- Tasa hipotecaria
- Plazo del crédito
- Tiempo que se piensa vivir en esa propiedad
- Ingresos familiares
- Estabilidad laboral
- Capacidad de ahorro
- Rendimiento potencial de otras inversiones
- Costos de mantenimiento
- Objetivos personales
Las finanzas personales rara vez funcionan con dogmas.
Funcionan con números.
En la tercera y última parte
Ya vimos por qué comprar una vivienda puede convertirse en una pesada obligación financiera.
Y ahora hemos analizado la matemática que existe detrás de la comparación entre rentar y comprar.
Falta responder la pregunta verdaderamente importante:
Entonces, ¿cuándo sí conviene comprar una casa?
En la tercera y última entrega presentaremos una guía práctica para identificar qué alternativa puede resultar más conveniente dependiendo de la edad, ingresos, estabilidad laboral, ahorro disponible, proyecto familiar y horizonte de vida.
Porque comprar una vivienda puede ser una extraordinaria decisión.
Pero solamente cuando la casa se adapta a tus finanzas.
Y no cuando tus finanzas tienen que sacrificarse durante décadas para adaptarse a la casa.