Opinión

¿Y si hubiera viviendas propiedad del Estado?

La falta de una industria especializada en desarrollar viviendas para renta.
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Por Horacio UrbanoApril 15, 2021 at 8:13 am CDT

Uno de los activos más valorados de estos tiempos; la movilidad.

En algún momento del pasado reciente algo paso en torno al ya de por sí etéreo concepto del Derecho a la Vivienda, llevando a la idea distorsionada de que la solución al reto habitacional tenía como única ruta que todas las familias mexicanas tuviéramos nuestra propia vivienda.

Error... Error que empieza por suponer que los tomadores de decisiones conocen el detalle de las posibilidades y deseos que toda persona pudiera tener al respecto.

Error que incluye asumir que vivimos en una sociedad de película de ficción, en que todo núcleo familiar responde a un modelo tradicional y único de mamá, papá, dos bendiciones, un perro y un par de coches.

Y que también asume que esta familia Simpson girará en torno a un padre de familia modelo, que haría huesos viejos en un único trabajo, que permitir que él y su familia permanecieran toda la vida anclados a una misma ciudad y una misma vivienda.

Para bien y para mal esto esta muy lejos de ser así y las sociedades modernas se forman a partir de la más compleja diversidad.

Las familias dejaron de responder a modelos “tradicionales”, al mismo tiempo que para muchisímas personas la movilidad se convirtió en una inevitable posibilidad, resultado de procesos sociales, económicos, culturales o, incluso, ambientales.

El hecho es que el reto habitacional se ha hecho tan complejo, como complejas son las sociedades y ciudades que lo enfrentan, provocando que la respuesta debiera ser a partir de sistemas integrales en que gobiernos e iniciativa privada unifiquen visión, objetivos y esfuerzos para generar respuestas que respondan a los deseos, necesidades y posibilidades de todos los segmentos de población.

-De todos... Sin importar ingresos u origen de los mismos, o ubicación, con todo lo que ello implica, de quienes requieren esas viviendas-.

Y sí, por supuesto se requieren viviendas y soluciones habitacionales que respondan a diferentes modalidades de ocupación de las mismas... Y se requieren también productos financieros que permitan producir esas soluciones y viviendas, así como dar acceso a las mismas a quienes las necesitan.

El hecho es que la vivienda propia ni es la única opción, ni es necesariamente la aspiración máxima de las familias mexicanas.

Claro que hay muchos que quieren y pueden comprar una vivienda, nueva o usada, y otros tantos que lo que quieren y pueden es autoproducir su casa o mejorar la que ya tienen... Pero habrá muchos para los que la mejor solución a su muy particular reto habitacional está en rentar una vivienda.

Y no es solo tema de niveles de ingresos... Es que rentar una vivienda da a las personas uno de los activos más valorados de estos tiempos; movilidad.

El problema es que en México, debido a décadas de muy malas políticas públicas, no existe un eficiente mercado de vivienda en renta, un mercado con capacidad de atender a todos los grupos de población.

Seguimos viviendo las consecuencias de cosas como las tristemente célebres “Rentas Congeladas”, que solo destruyeron ese mercado y tuvieron un resultado totalmente contrario al que las pretendían tener.

Hoy el reto es revertir esta situación y para ello los mayores obstáculos están en la falta de una industria especializada en desarrollar viviendas para renta, las deficiencias normativas y el encarecimiento del suelo urbano.

Sobra decir que aún con estos obstáculos el mercado puede atender, aunque sea en forma limitada, las necesidades de los grupos de ingresos medios y altos, pero, eso sí, dejando un problema muy grande en la imposibilidad de atender a la población de menores ingresos.

¿Se puede generar suficiente vivienda en renta al alcance de los grupos de menores ingresos?

Sí, no es fácil, pero es posible en la medida en que el gobierno ajuste la regulación urbana a fin de acotar las alzas en los costos de suelo e incrementar la producción de viviendas de todos los valores.

También será necesario hacer ajustes a las regulaciones relacionadas con la vivienda en renta, a fin de proteger por igual a propietarios, inquilinos y desarrolladores inmobiliarios, creando condiciones es que permitan construir un poderoso mercado de vivienda en renta.

Y por supuesto... El gobierno puede jugar un papel decisivo en lo que respecta a la oferta de vivienda en renta para grupos de bajos ingresos, si hace un uso eficiente de sus reservas de suelo y lo usa para “sembrar” sobre él, las viviendas destinadas a cumplir ese objetivo.

Esto sería similar a lo que ya se hace en otras partes del mundo, a partir de alianzas entre gobierno y sector privado, en un modelo virtuoso en que el gobierno no solo mantiene la propiedad del suelo, sino que gana la plusvalía de lo que se construya en él y las rentas que se generen, al mismo tiempo que las viviendas cumplen un valiosísimo papel como activo social.

Claro que se puede, se trata solo de que el gobierno tenga la voluntad de trabajar con el sector privado bajo esquemas que pueden ir desde la concesión, hasta la construcción financiada con deuda de largo plazo captada de la banca o del mercado de valores.

Se puede y es necesario... Se trata solo de que el gobierno reconozca y asuma ese objetivo.

• Horacio Urbano es presidente y fundador de Centro Urbano, think tank especializado en desarrollo urbano, sector inmobiliario y vivienda.

[email protected]

@horacio_urbano