La decisión de la Suprema Corte de Justicia de la Nación de validar el límite a los incrementos de renta habitacional —atándolos a la inflación— no es solo un ajuste legal. Es una redefinición profunda del mercado inmobiliario, con implicaciones políticas, financieras y sociales para toda la megalópolis del Valle de México y potencialmente para el país.
La medida fue impulsada por el gobierno capitalino encabezado entonces por Martí Batres y respaldada activamente por su grupo político.
Su aprobación por la Corte la convierte en política pública consolidada. Pero la historia económica internacional muestra que controlar rentas es una intervención de alto impacto con efectos secundarios inevitables.
I. Qué resolvió exactamente la Corte
La Corte validó el artículo 2448-D del Código Civil de la CDMX:
- El aumento anual de rentas habitacionales no puede superar la inflación del año previo.
- El objetivo declarado es proteger el derecho a la vivienda y evitar desplazamiento por gentrificación.
Ejemplo práctico:
Con inflación de 3.69 %, una renta de 10, 000 pesos solo puede subir ≈369 pesos en un año.
La Corte sostuvo que:
- No se fijan precios iniciales
- Solo se controla el ritmo de aumento.
- Se protege el acceso a vivienda.
Además, se argumentó que el suelo en la capital ha subido ≈800 % en 20 años, presionando los alquileres.
II. El tamaño real del problema habitacional
La política responde a una realidad:
- La proporción de propietarios cayó de 71% en 2000 a ~50% en 2020 en la capital.
- Cada vez más hogares dependen del alquiler.
- La demanda supera ampliamente la oferta.
Pero el diagnóstico económico clave es otro:
El principal problema no es solo el precio. Es la escasez estructural de vivienda.
III. La dimensión política:
Batres, Morena y la lógica del “derecho a la ciudad”
Esta medida encaja perfectamente en una agenda política de izquierda urbana:
- Protección al inquilino frente al mercado.
- Contención del costo de vida.
- Narrativa contra gentrificación.
- Alto rendimiento electoral.
El control de rentas tiene una ventaja política crucial:
- Beneficia de inmediato a millones sin requerir gasto público directo.
- El costo se traslada a propietarios, desarrolladores e inversionistas.
IV. Impacto en la zona conurbada del Estado de México.
La CDMX forma parte de una megaciudad de más de 20 millones de habitantes. Limitar rentas dentro de la capital generará efectos de desplazamiento:
- Menor oferta de alquiler en zonas centrales.
- Migración de demanda hacia la periferia.
- Aumento de precios en municipios conurbados.
Municipios como Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec o Cuautitlán Izcalli ya concentran población trabajadora que depende de la capital.
Consecuencias probables:
- Encarecimiento de rentas periféricas.
- Expansión urbana desordenada.
- Mayor congestión y tiempos de traslado.
- Presión sobre servicios públicos.
El problema habitacional se traslada, no se resuelve.
V. Cómo reaccionará el mercado inmobiliario
El inversionista inmobiliario actúa con lógica financiera, no ideológica.
Respuestas previsibles:
🔹 Contratos más cortos
Para evitar quedar atrapado en rentas limitadas.
🔹 Aumentos iniciales más altos.
Se anticipa la restricción futura.
🔹 Migración a renta temporal o turística.
Segmentos menos regulados.
🔹 Conversión a venta
Construir para vender se vuelve más rentable.
🔹 Salida de pequeños propietarios
Mayor peso de grandes operadores.
Resultado probable:
- Menos oferta permanente de renta.
- Mayor precio de compra de vivienda.
- Menor movilidad residencial.
VI. Impacto en construcción y financiamiento.
El sector vivienda es uno de los mayores multiplicadores económicos.
Si la rentabilidad de renta cae:
- Disminuye inversión en vivienda para alquiler.
- Aumenta construcción para venta.
- Suben precios del suelo.
- Se privilegia vivienda media y alta.
- Se reduce vivienda accesible privada.
El crédito hipotecario podría crecer, pero la vivienda en renta —clave para jóvenes y trabajadores móviles— se contraería.
VII. El precedente mexicano de los años 40
México ya aplicó controles de renta tras la Segunda Guerra Mundial.
Resultados documentados:
- Congelación prolongada de precios.
- Deterioro de edificios.
- Falta de mantenimiento.
- Mercado informal de traspasos.
- Desincentivo a nuevas construcciones.
- El problema no es teórico. Es histórico.
VIII. Comparativo internacional: lecciones ignoradas
Nueva York
Control de rentas por décadas:
- Beneficio para inquilinos existentes.
- Escasez para nuevos arrendatarios.
- Conversión a condominios.
San Francisco
Investigaciones académicas muestran:
- Reducción del parque de alquiler.
- Aumento de precios en zonas no reguladas.
Berlín
El “Mietendeckel”:
- Caída en nuevas construcciones.
- Migración a mercados no regulados.
- Fue revertido parcialmente.
Argentina
Controles prolongados:
- Contracción de oferta
- Auge del alquiler informal
- Aumentos abruptos al liberarse el mercado.
Patrón universal:
- Beneficio inmediato + costo estructural diferido.
IX. Efectos sociales ambivalentes
Corto plazo
- Estabilidad para inquilinos actuales.
- Reducción de aumentos bruscos.
- Menor riesgo de desplazamiento.
Mediano plazo
- Menos vivienda disponible.
- Selección más estricta de inquilinos.
- Aumento de requisitos.
Largo plazo
- Encarecimiento para nuevos arrendatarios.
- Deterioro del parque habitacional.
- Mercado dual (regulado vs. libre).
X. Impacto en el sector financiero
Para bancos y fondos:
Beneficios potenciales
- Mayor demanda hipotecaria para adquisición.
- Mayor rotación de activos.
Riesgos relevantes
- Menor estabilidad de flujos de renta.
- Impacto en valuaciones inmobiliarias.
Incertidumbre regulatoria
- Menor financiamiento a proyectos de renta.
Un activo con ingresos controlados pierde valor relativo frente a activos libres.
XI. ¿Medida populista o política necesaria?
Ambas interpretaciones pueden coexistir.
- La crisis de vivienda es real.
- La presión urbana es innegable.
- La intervención puede ser legítima.
Pero sin políticas complementarias de oferta:
- Vivienda pública.
- Liberación de suelo.
- Incentivos a la construcción.
- Infraestructura periférica.
- El control de rentas por sí solo tiende a agravar la escasez.
La decisión de la Corte no congeló rentas. Congeló expectativas
Puede aliviar a quienes ya tienen vivienda… pero dificultar el acceso a quienes la buscan.
Sus efectos no se limitarán a la Ciudad de México. Se extenderán a toda la zona metropolitana y al sistema financiero que sostiene el desarrollo urbano.
La experiencia internacional y la historia mexicana coinciden:
El control de precios protege el presente, pero suele comprometer el futuro de la oferta.
En una ciudad donde millones dependen del alquiler, la verdadera pregunta no es cuánto subirán las rentas este año, sino cuánta vivienda habrá disponible dentro de diez años. Y cómo afectará en zonas metropolitanas como Guadalajara, Monterrey, Puebla y Tijuana.
Un elemento clave es que la corte opera por agenda política ideológica o por las prioridades reales en materia de justicia y constitucionalidad. Hasta ahora en estos siete meses del nuevo poder judicial sus resultados en productividad con relación a la anterior corte son mínimos, sin embargo el simbolismo y protagonismo es parte de su día a día.
Mario Sandoval. CEO FISAN SOFOM ENR. Banquero y abogado con más de 30 años de experiencia profesional a nivel directivo.