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Tengo otros datos. Desarrolladoras de vivienda abusan de recursos financieros públicos y de concesiones de agua

Vivienda en el Estado de MéxicoRodolfo Angulo / Cuartoscuro

El Gobierno de la 4T debe de marcar una política en materia de vivienda que se aleje de lo que fueron las políticas anteriores

La vivienda en México es uno de los principales problemas económicos y sociales del país. Las administraciones que antecedieron al Gobierno de la Cuarta Transformación (4T), emplearon una política inmobiliaria que apostó por aliviar la situación del sector a través de subsidios y apoyos con recursos públicos para desarrolladoras privadas, de las cuales hicieron grandes negocios, pero también se fomentó la corrupción, abuso de bienes naturales como el agua y una posterior crisis financiera de esas empresas constructoras.

La administración de Andrés Manuel López Obrador, heredó de sus antecesores que la mayoría de las familias mexicanas no cuenten con acceso a un techo digno a donde vivir; según un estudio del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), a nivel nacional, el rezago de vivienda en México alcanza a 44.7 por ciento de la población, promedio que crece hasta 79.1 por ciento, para el caso de los habitantes de comunidades indígenas.

La crisis económica de 1994 provocó el estancamiento del sector de la vivienda en México. El poder adquisitivo deteriorado y la falta de capacidad financiera a la que se vio sometida la administración del entonces presidente Ernesto Zedillo le restaban la posibilidad de impulsar al sector.

La estrategia que adoptaron las administraciones de Vicente Fox Quesada y Felipe Calderón Hinojosa para salir de la crisis del sector fue aplicar los incentivos necesarios para el desarrollo de viviendas nuevas.

Al inicio de la administración de Vicente Fox, el rezago habitacional era de cuatro millones 291 mil viviendas, de las cuales un millón 811 mil se necesitaban construir y cerca de dos millones 480 mil unidades requerían rehabilitarse, mantenerse o ampliarse.

La inversión real de 2001 a 2006 en el sector vivienda fue de 732,789 millones de pesos, cifra superior 294 por ciento a la del sexenio de Ernesto Zedillo.

La meta de la administración de Felipe Calderón fue la de aumentar el financiamiento a mayores estratos de menores ingresos de la población. El gobierno calderonista fue muy considerado con las desarrolladoras proporcionándoles terrenos para la construcción de vivienda.

La estrategia para lograr el cometido de la administración del presidente Calderón era facilitar los créditos hipotecarios a la población de acuerdo a su capacidad de pago, además de estimular la construcción de vivienda. Para las personas con menores ingresos se creó el Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda, que entregaba un subsidio a las personas con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, con un esquema para financiar construcción o remodelación de vivienda.

Los gobiernos panistas apoyaron a los desarrolladores inmobiliarios como HOMEX, GEO, URBI, ARA, SARE y HOGARB, para la construcción de vivienda. El esquema financiero que estas empresas usaron en las administraciones panistas fue la de privilegiar la construcción sin garantizar que esas viviendas se vendieran.

Las desarrolladoras construyeron miles de viviendas en zonas lejanas a los centros urbanos y de los centros de trabajo, con costos elevados de transportes y no tenían todas las condiciones de infraestructura adecuada, como agua, electricidad, drenaje, etc. Con el paso del tiempo esta acción de política pública acabó complicando los grandes proyectos de vivienda y provocando que estos no fueran financieramente viables y terminó por impactar en la crisis de vivienda que padecen las principales empresas del sector.

La construcción de viviendas en zonas que no tuvieran los servicios básicos y alejadas de zonas urbanas provocaron un aumento del número de casas abandonadas del Infonavit, que alcanzó 107.33 por ciento entre 2005 y 2012, de acuerdo con cifras oficiales.

Para evitar el colapso hipotecario en México el presidente Felipe Calderón realizó en 2009 el rescate de las desarrolladoras inmobiliarias, mediante el Pacto Nacional Por la Vivienda Para Vivir Mejor y les otorgó 60 mil 150 millones de pesos. Este programa se consideró como un Fobaproa para el rescate de las desarrolladoras.

La ‘fiebre’ de la vivienda en los sexenios panistas llevó a las empresas desarrolladoras, a cometer graves errores financieros, como sobre endeudarse para incrementar, año con año, sus ventas. Al final, su deuda se volvió incosteable, dejaron de pagarla y cayeron en concurso mercantil.

El gobierno de Enrique Peña Nieto, con la intención de evitar una quiebra y una crisis sistémica en el sector de la construcción, así como de sacar del atolladero a las principales desarrolladoras del país brindó en 2013 apoyos a estas empresas. Tan solo Urbi, Homex y Geo acumularon créditos puente por 100 mil millones de pesos, y sin garantías muchos de ellos proporcionados por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) que es parte de la Banca de desarrollo, esto según datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

En marzo del 2013 el Gobierno de Peña Nieto presentó el Programa de Garantía SHF a la Construcción de Vivienda. Un esquema de garantías y de acceso abierto a todos los desarrolladores.

Mediante este esquema, la Sociedad Hipotecaria Federal cubrió a la banca comercial e intermediarios financieros regulados hasta el 30 por ciento de las primeras pérdidas que tuvieron en créditos otorgados a desarrolladores para la construcción de viviendas, lo que también se consideró como un rescate a las empresas privadas de construcción de vivienda.

El Programa de Garantía SHF a la Construcción de Vivienda, proveyó un esquema de financiamiento de 15 mil millones de pesos, al promover garantías de primeras pérdidas. Este esquema no impidió que la mayoría de las empresas desarrolladoras de vivienda quebraran, además de poner en serios riesgos financieros a SHF y que miles de viviendas sigan abandonadas.

La administración del presidente Andrés Manuel López Obrador, está llevando a cabo cambios en la política de vivienda y en el financiamiento del sector.

En febrero de 2019 el presidente anunció en su conferencia mañanera que, como parte del combate a la corrupción, el Infonavit, implementaría un programa para que los derechohabientes puedan saldar sus deudas y así obtener sus papeles de propiedad, con el objetivo de dar certeza y que ya no haya despojos.

En la misma conferencia mañanera, Carlos Martínez Velázquez, director del Infonavit, mencionó que luego de realizar un diagnóstico en conjunto con la Comisión Nacional de Derechos Humanos (CNDH), se reveló que el abandono de las viviendas fue provocado por malas condiciones de las estructuras en zonas de riesgo, mientras que algunos complejos se construyeron muy alejados de la zona de trabajos y otros no contaban con servicios básicos.

La Sociedad Hipotecaria Federal tiene un plan de 16 mil 800 millones de pesos para apoyar al sector de la vivienda en su reactivación, luego del golpe que tendría por la contingencia provocada por el coronavirus (Covid-19).

La forma de apoyar la reactivación por parte del Gobierno de la Cuarta Transformación a través del Banco de desarrollo de SHF es que se tiene un monto 8 mil 800 millones de pesos, mismo que tendría el fin de ampliar el plazo para créditos puente vigentes, que permita atenuar la baja en las ventas de vivienda.

El Banco que dirige Jorge Mendoza cuenta con un programa de 6 mil millones de pesos, el cual tendría el fin de otorgar una línea de financiamiento a sus acreditados, de hasta 5 por ciento adicional del monto que prestó inicialmente.

SHF contempla integrar a más intermediarios financieros, especialmente no bancarios, a su red de instituciones con las que tiene relación y para ello también se contempla integrar a más intermediarios financieros, especialmente no bancarios, a su red de instituciones con las que tiene relación. El programa considera 2 mil millones de pesos para las nuevas instituciones financieras acreditadas.

Las desarrolladoras de vivienda no solo han mal gastado recursos públicos v también han hecho uso y abuso de las concesiones de agua que se le han otorgado los diferentes gobiernos que han antecedido a la 4T.

Las Desarrolladoras, Promotoras, Constructoras, Bienes/Raíces e Inmobiliarias que se dedican a la construcción de fraccionamientos residenciales y de viviendas de “interés social” en todo el país cuentan con 2 214 concesiones de agua, GEO tiene 128 títulos de concesión, ARA tiene 14, URBI tiene 10, SADASI tiene 26, ICA-VIVEICA tiene 7 concesiones BETAMAX tiene 13.

Las desarrolladoras de vivienda tienen muchas acusaciones de contaminación del agua que se les concesiona. Ejemplo de esto son las acusaciones a la empresa Inmobiliaria Diarel SA de CV por tirar heces fecales a cielo abierto al río en el estado de Puebla.

La mayoría de las grandes desarrolladoras de vivienda quebraron a pesar del gran subsidió que les concedieron los gobiernos de Fox, Calderón y Peña Nieto, pero tres de estas empresas ya se recuperaron: Geo que fue rescatada por Banorte y le fueron perdonado adeudos fiscales y financieros en 2015, las otras dos fueron Urbi y Homex.

El Gobierno de la 4T debe de marcar una política en materia de vivienda que se aleje de lo que fueron las políticas de las administraciones federales del PRI y el PAN en materia de un techo digno para las familias mexicanas.