September 21, 2019 03:18


A las puertas de una crisis de vivienda

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El hecho es que el mundo entero enfrenta una crisis de vivienda y no acaba de encontrar una salida de ella, menos aún, cuando el alza de los precios es en muchos casos reflejo del éxito de una ciudad.Internet

No creo que sea consuelo, pero México no es el único país que enfrenta una crisis urbana y social porque los precios de las viviendas están subiendo a un ritmo muy superior al de los salarios, en especial, cuando se trata de los salarios de los segmentos de menores ingresos.

Y no se trata de una crisis menor, porque los efectos del encarecimiento de la vivienda se harán sentir en forma contundente tanto en los niveles de calidad de vida y oportunidades, como en los grados de eficiencia que definen la competitividad de las estructuras urbanas de un país.

Más aún, cuando se trata de un país como México, en que el poder adquisitivo que otorgan los minisalarios se ha deteriorado más que la media, multiplicando los obstáculos que debe enfrentar una familia de bajos ingresos para poder comprar o rentar una vivienda, sobre todo, si hablamos de una vivienda en todos los aspectos adecuada, que en verdad responda a sus necesidades.

Y ojo, que el conjunto de temas que giran en torno al encarecimiento de la vivienda y la consecuente marginación que vive gran parte de la población en cuanto a servicios urbanos, agrava uno de los mayores problemas que tenemos como país; la brutal diferencia que separa a ricos de pobres.

Pero como decía, quedando lejos de ser consuelo, el hecho es que el mundo entero enfrenta una crisis de vivienda y no acaba de encontrar una salida de ella, menos aún, cuando el alza de los precios es en muchos casos reflejo del éxito de una ciudad.

Un estudio de la firma londinense de consultoría, Knight Frank, levantado en 32 ciudades del mundo, revela que en tanto los precios de las viviendas crecieron 24% en términos reales en los recientes cinco años, en ese mismo periodo los salarios crecieron apenas ocho por ciento.

Esta realidad ya ha sido reconocida como uno de los mayores retos estructurales a nivel mundial y ha sido enfrentada lo mismo a partir de una participación decidida de los gobiernos, que limitando el papel del Estado al de regulador, dejando que las “fuerzas del mercado” se ajusten y encuentren caminos que permitan atender a toda la estructura de la demanda.

Pero ninguno de estos dos modelos ha dado el resultado esperado y menos aún como para ser considerado referente que pueda ser replicado en otros lugares del mundo.

Los mayores retos han sido el alto costo del suelo urbano, la falta de regulaciones debida y suficientemente alineadas con la magnitud del problema y la entrada de enormes capitales que han distorsionado el mercado inmobiliario.

A los gobiernos les ha faltado eficiencia para actualizar sus instrumentos de planeación y regulación urbana, así como recursos para generar las infraestructuras necesarias y, si fuera necesario, otorgar subsidios para que los grupos más vulnerables puedan acceder a una vivienda.

Les ha faltado también la capacidad de generar esquemas de financiamiento adecuados, lo mismo para quienes trabajan en la economía formal, que para quienes están del lado informal.

Y les ha faltado hacer lecturas adecuadas de la estructura del problema y generar soluciones en consecuencia para temas como la vivienda en renta o las muy específicas necesidades de grupos vulnerables como los adultos mayores o quienes enfrentan alguna discapacidad.

Claro, cuando se habla de generar soluciones hay que entender que ello empieza en la capacidad de alcanzar acuerdos, lo que se antoja un obstáculo insalvable en momentos en que casi todas las ciudades evaluadas se ubican en países cuyos entornos políticos hacen casi imposible alcanzar esos acuerdos.

Los gobiernos se han equivocado al enfrentar el problema porque en muchas ocasiones han apostado por subsidios que siempre serán insuficientes, en lugar de entender que su papel está en la rectoría de las políticas urbanas y en la creación de condiciones que permitan tanto reducir desde su origen los costos de las viviendas, como fomentar la participación de la iniciativa privada (desarrolladores e inversionistas) en la conformación de un músculo suficientemente poderoso como para atender el reto de generar los activos inmobiliarios, viviendas incluidas, acordes a las necesidades de la gente y adecuadas para atender profundos retos urbanos.

Hay que considerar que la falta de condiciones adecuadas para generar vivienda económica ha afectado más a las ciudades y a su gente, que a la industria inmobiliaria, que sencillamente ha abandonado ese segmento y se ha subido a mercados de mayores precios y menores riesgos, incidiendo negativamente en la crisis de vivienda asequible en tanto esto ha fomentado el encarecimiento del poco suelo en que se puede edificar.

El hecho es que lo que ha demostrado mayor eficiencia para controlar los precios de las viviendas ha sido la planeación estratégica de los usos de suelo y la desregulación de la vivienda, y esto lo vemos en esquemas urbanos que como en el caso de Nueva York y Londres, han destinado importantes zonas a uso habitacional, bajo modalidades de altas densidades y relajando los requerimientos en cuanto al tamaño mínimo de las viviendas.

Se trata de un reto mundial, que sin embargo solo podrá ser enfrentado a partir de planes, políticas y regulaciones locales, que pueden seguir los pasos de una política de alcance nacional, pero que, sin embargo, tendrá que generarse fundamentalmente en los ámbitos más débiles de las estructuras urbanas; los municipios.

En el caso México, una eventual crisis aun mayor que la que ya vivimos en cuanto a vivienda asequible, haría crecer la enorme brecha que ya separa a los más pobres del resto de la población, limitando sus posibilidades y sembrando poderosas bombas de tiempo en la viabilidad de nuestras ciudades.

Es ahora o nunca; o la nueva Política Nacional de Vivienda se va a la raíz de este enorme reto... O que esa oportunidad pérdida se asuma como el punto de inflexión que manda al despeñadero el futuro de nuestras ciudades y de sus habitantes.

 

Horacio Urbano es presidente fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas inmobiliarios y urbanos

Correo electrónico: [email protected]

Twitter: @horacio_urbano

 

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