Un fantasma recorre el mundo (bueno, uno más entre tantos que lo aquejan)... Una crisis de vivienda de dimensiones colosales, que provoca que las ciudades se conviertan en artículo de lujo, muy fuera del alcance de quienes algún día fueron sus habitantes y hoy tienen que conformarse con ser población flotante, que al finalizar del día, se tiene que ir de regreso a sus ciudades dormitorio.
Y no... Esta difícil situación no la enfrentan solo quienes viven en o en torno a una ciudad... La sufren también, aunque evidentemente en otras condiciones, quienes viven en aquellas bucólicas comunidades rurales, idealizadas en la época de oro del cine mexicano.
Pero qué va... Esas comunidades rurales son todo menos un lugar idílico en que vivir... Alejadas de todo, bajo modelos de dispersión que hacen prácticamente imposible llevarles los satisfactores que hoy se consideran indispensables... Incluyendo el acceso a los servicios de ciudad y a las oportunidades que ello supone.
Vivimos tiempos de una crisis de vivienda global, cuyo denominador común es la pobreza... Que crece y se multiplica al contacto con la falta de planeación urbana, que se traduce en obsolescencia regulatoria, especulación con el suelo y carencia de todo tipo de servicios e infraestructuras públicas.
Esto se hace evidente en las principales ciudades del mundo, que han visto en la gentrificación, uno de sus mayores retos, cuando los habitantes de un barrio ya no pueden pagar los costos de seguir viviendo en él.
Y en el campo, donde paradójicamente siguen migrando a ciudades que justo están en el proceso de expulsar a sus habitantes de menores ingresos.
Pero... ¿En qué consiste y cuál es la dimensión de este reto habitacional reloaded?
Trata fundamentalmente de la incapacidad de crear opciones adecuadas para atender las necesidades específicas de vivienda de cada segmento de población.
En el caso de México no se trata solamente de mejorar la atención a quienes son derechohabientes de los dos mayores fondos de vivienda del país; Infonavit y Fovissste. Y menos de solo mejorar las condiciones para quienes pueden acudir a un banco a solicitar un crédito hipotecario.
Se trata de reconocer que el reto habitacional, al igual que el reto económico, está en entender a las personas como objetivo fundamental de lo que se vaya a realizar.
Y esto, que suena tan simple y evidente, implica un profundo ejercicio de inclusión, que empieza por el diagnóstico preciso de la demanda, para después, en consecuencia, generar el diseño preciso de los productos, programas y estrategias que habrán de dar forma a soluciones contundentes y específicas.
No es tema fácil, porque la vivienda termina siendo reflejo de un problema mayor; la pobreza... Y su solución, a su vez, debiera ser consecuencia de un proyecto integral que contemple lo mismo mejorar la economía de cada familia, que fortalecer las estructuras urbanas de cada comunidad, generar programas de subsidio y financiamiento, e implementar mejoras en instrumentos de planeación, regulación e inversión urbanos. Todo esto además de mejorar en forma sensible la gestión y coordinación gubernamental y combatir decidida, frontal y rápidamente la corrupción.
¿De qué trata una crisis de vivienda?
Trata de que no existan soluciones para el reto habitacional de los más pobres... Y de que esta situación se agrave cuando se analiza al detalle lo que pasa con los grupos más vulnerables o con aquellos que rara vez son considerados como parte de las grandes políticas de vivienda.
Se requieren soluciones para los habitantes de las comunidades rurales, en especial de los más pobres... Y esto implica considerar modelos de autoproducción, subsidios y el hecho de que las soluciones deben darse en muchos casos en suelo ejidal o sin títulos de propiedad que permitan usarlo como garantía.
El reto de atender a los segmentos de menores ingresos implica asumir que son segmentos pobremente bancarizados y que viven en comunidades alejadas y dispersas.
El reto no se hace más fácil al llegar a las zonas urbanas, porque ahí las deficiencias regulatorias han provocado un encarecimiento del suelo que se refleja en precios de vivienda muy fuera del alcance de más de 70% de la población.
La crisis de vivienda trata también de la falta de respuesta a segmentos muy específicos de la demanda... Es el caso que enfrentan quienes no necesitan comprar, sino rentar una vivienda... O aquellos grupos que por diferentes motivos se forman por solteros o parejas sin hijos.
Faltan opciones para quienes tendrían suficiente con una buena habitación en un esquema de coliving...
Faltan viviendas equipadas adecuadamente para adultos mayores o personas que padecen alguna discapacidad.
Falta profundizar en modelos de movilidad hipotecaria, que permitan que una gente pueda cambiar de ciudad llevando su hipoteca consigo... Y faltan modelos que, como a hipoteca inversa, permitan a segmentos de población, como en este caso los adultos mayores, hacer u uso inteligente de su patrimonio.
Una crisis de vivienda trata de la falta de soluciones adecuadas para cada segmento de la demanda...
La solución, en consecuencia, consiste en un programa integral, que permita crear e implementar ese catálogo de soluciones.
Se trata de tomar el reto y convertirlo en oportunidades, detonando en el proceso sistemas que incidan en calidad de vida y creación de patrimonios, así como en la consolidación de comunidades, ciudades y regiones, más justas, equitativas y competitivas.
El reto es grande... Lo bueno es que la oportunidad lo es aún más.
Horacio Urbano es presidente fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas inmobiliarios y urbanos
Correo electrónico: hurbano@centrourbano.com
Twitter: @horacio_urbano