De un tiempo a la fecha hemos visto surgir nuevos modelos de ocupación inmobiliaria, como es el caso de los ya muy conocidos coliving, coworking y Airbnb, que evidentemente han venido a satisfacer necesidades muy específicas, potencializando su posicionamiento y operación con el respaldo de la tecnología.

Son esquemas que han atendido necesidades, anhelos y preferencias específicos, como el de tener la experiencia de conocer un lugar sin llegar a un hotel, sino hospedándose en una vivienda en ubicaciones privilegiadas, o poder vivir o trabajar en un determinado y muy deseable barrio, rentando la mínima superficie posible, y por el periodo de tiempo que mejor convenga al inquilino, reduciendo los costos de ello al compartir espacios y servicios comunes.

El coliving ofrece la posibilidad de compartir los gastos de una vivienda... Y es un modelo que apenas va buscando un lugar en el mercado, lo que no ha sido fácil, porque no hay suficientes inversionistas institucionales o modelos de fondeo interesados en la vivienda para renta o en este nuevo segmento tan particular del coliving.

El coworking ofrece la oportunidad de rentar lugares de trabajo en instalaciones perfectamente ubicadas y equipadas, pagando solo por los lugares individuales que se lleguen a ocupar, pagando el uso que se llegue a hacer de salas de juntas y compartiendo con otros profesionales o empresas el resto de los espacios y servicios comunes, lo que permite reducir el costo de la renta y tener la entera flexibilidad de ocupar solo durante el tiempo que cada quien requiera.

El coworking sí que ha funcionado... Ha tenido gran éxito a nivel mundial y ha entrado también con gran fuerza en México, particularmente en las ciudades más grandes y con mayor actividad en segmentos que requieran este tipo de instalaciones.

Es un modelo en que se han desarrollado potentes marcas mexicanas, que cuentan con instalaciones en un gran número de ciudades y complejos de oficinas, lo que implica portafolios de miles de metros cuadrados de superficie rentable.

Destaca en este aspecto IOS Offices, una empresa mexicana que se ha desarrollado en forma notable en los años recientes, compitiendo directamente con la multinacional y hoy multiemproblemada We Work, que si ya de por sí venía arrastrando enormes problemas que la tenían al punto de quiebra, es muy probable que los efectos económicos de la pandemia del Coronavirus vengan a darle el tiro de gracia.

Donde sin duda veremos efectos muy interesantes es en la dinámica de Airbnb, una plataforma también multinacional, que con base en la tecnología pone en contacto a propietarios con posibles inquilinos para rentar viviendas en uso temporal y para fines fundamentalmente turísticos.

Son muy sabidos los efectos negativos que ha tenido Airbnb en los mercados de vivienda de ciudades con muy alto potencial turístico, como es el caso de Barcelona, París o Amsterdam, en que el acelerado crecimiento de este modelo, ha golpeado el mercado habitacional en la medida en que cada vivienda que se coloca en esta plataforma para renta temporal con fines turísticos, se resta de la oferta de vivienda para uso habitacional, destinada a atender la demanda natural de la plaza, lo que limita y encarece el mercado para quienes ahí viven.

Pero el caso es que llegó un invitado inesperado a la fiesta... El Covid 19, una pandemia mundial que ha congelado las economías y ha cancelado el turismo, dando así un golpe si no mortal, sí muy fuerte al mercado creado por Airbnb, al que además de propietarios que ya tenían una vivienda que rentar, se sumaron muchos más que invirtieron e incluso tomaron créditos para comprar una vivienda y no quedarse fuera de las ganancias de la plataforma.

Y es que en Airbnb podía bañarse mucho más dinero que en una renta tradicional y el único resto era mantener un índice de ocupación adecuado...

Pero hoy el mercado de Airbnb está colapsado, al grado que muchos de esos propietarios ya se están ajustando a esta nueva realidad y tomando la opción de bajar sus propiedades de la plataforma para meterlas mejor al mercado tradicional de vivienda en renta para uso habitacional, un mercado también muy complicado en este momento, pero al menos uno que atiende la demanda natural de los habitantes reales de una ciudad, que siempre habrán de necesitar un lugar para vivir en ella.

En medio de tantas malas noticias, este y otros severos desajustes que se vivirán en los mercados inmobiliarios del mundo, pueden ser la oportunidad para volver a entender lo que debe ser el sector inmobiliario, como parte de los insumos que definen calidades de vida y futuros urbanos.

Se trata de que sigan llegando nuevos modelos de ocupación y de que la tecnología siga aportando beneficios a la gente y los mercados, pero de que todo esto se vaya integrando armónicamente a sistemas de ciudad basados en la gente y que se traduzcan en ciudades más humanas, eficientes, justas y competitivas.

* Horacio Urbano es fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas de desarrollo urbano, sector inmobiliario y vivienda.

@horacio_urbano