Urge una Reforma Urbana

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El precio promedio de la vivienda en México fue de poco más de 1 millón de pesos y el precio mediano fue de poco más de 621 mil pesos, durante el primer semestre de 2019.cuartoscuro

Sería sensacional que lleguemos al punto en que las viviendas se hagan donde se necesitan y no donde se puedan hacer.

Hace unas semanas se llevó a cabo la edición 2019 del Simposio de Financiamiento a la Vivienda que desde hace varios años organiza la Asociación de Bancos de México.

Gran evento. Superó toda expectativa en cuanto a número de asistentes, lo que revela el interés del sistema financiero por seguir activo en este nicho y permite suponer que ese entusiasmo se verá reflejado en que se mantendrán abiertas las llaves del financiamiento para quien quiera comprar una vivienda o desarrollar proyectos residenciales.

Números impresionantes del sistema bancario que reflejan un crecimiento muy importante en el monto invertido en el otorgamiento de créditos hipotecarios... Pero también, quedan entre líneas una serie de preguntas que como sociedad bien haríamos en hacernos.

Destaca el hecho de que el monto de inversión crece a doble dígito en tanto el número de operaciones se mantiene prácticamente sin variación, lo que nos habla de un incremento en el monto promedio de los créditos hipotecarios que otorga la banca, que se ubica ya en 1 millón 400,000 pesos.

Destaca también la forma en que la banca distribuye estos créditos, destinando 50% de ellos a la adquisición de vivienda usada, 10% a liquidez y mejoras a la vivienda y ya apenas 40% a la adquisición de vivienda nueva, mezcla que supone un gran avance en la maduración de un sistema hipotecario, que con estas opciones atiende mucho mejor las necesidades de los diferentes grupos de población.

Los banqueros pusieron el dedo en la llaga al señalar uno de los mayores retos que debe enfrentar la atención al rezago habitacional; el acelerado crecimiento de los precios de las viviendas urbanas, que se ve reflejado en un crecimiento en la edad promedio de quienes contratan un crédito hipotecario de la banca (se ubica ya cerca de los 40 años) y en temas sociales muy delicados como la gentrificación.

Y hay que decir que en lo que a la banca corresponde, hay voluntad, recursos y condiciones para seguir creciendo en el mercado de la vivienda, con estabilidad macroeconómica que vemos reflejada en inflación contenida y en bajas tasas de interés (incluso la semana pasada hubo un recorte en la tasa de referencia de Banco de México), aunque con presiones generadas por la falta de crecimiento de la economía y el empleo formal, y la incertidumbre...

Incertidumbre que se ve reflejada en el debilitamiento de la oferta, pero también en la posposición o cancelación de la voluntad de compra de quienes conforman la demanda.

Pero si asumimos que una Política de Vivienda y toda estrategia de desarrollo urbano deben estar dirigidas a construir oportunidades para todos los segmentos de población, es evidente que los resultados de la banca nos hablan de la complementariedad que sus programas deben tener con los de los organismos públicos.

Y estos van bien, con un Infonavit y un Fovissste que han mantenido el ritmo en a originación de créditos para vivienda.

Entonces, si hay capacidades instaladas para financiar cuantas viviendas pudieran hacer falta y para producir esas viviendas, ¿qué está fallando?

Pues es evidente que las fallas se viven en los ámbitos locales, donde la falta de claridad en políticas metropolitanas y municipales, se han traducido en falta de planeación urbana y un muy mal uso del principal recurso que tiene cada ciudad; su suelo.

El hecho es que la gente necesita casas y que por una serie de trabas fundamentalmente de índole local es cada vez más difícil y caro hacerlas, lo que encarece las casas y/o las achica y/o las aleja de los centros urbanos.

Es evidente que el adn del reto habitacional está en el suelo urbano...

Sin suelo urbano apto y suficiente para atender a todos los segmentos de la demanda, los costos de los terrenos solo permitirán destinarlos a viviendas muy por encima de las capacidades de la mayoría de la población y a otros destinos inmobiliarios.

Ojalá veamos que los retos de la vivienda se traduzcan en una rápida y potente Reforma Urbana, que genere criterios básicos de alcance nacional, pero tenga los elementos que le permitan aterrizar en un proceso de homologar políticas y regulaciones, y elevar inversiones en infraestructura en todos los estados y municipios del país.

Sería sensacional que lleguemos al punto en que las viviendas se hagan donde se necesitan y no donde se puedan hacer.

Sería sensacional que cada vivienda sea parte de una transformación urbana que genere calidades de vida y todo tipo de eficiencias urbanas.

Lo que hay que entender es que nuestras ciudades no tienen futuro, o al menos el futuro que quisiéramos que tengan, en tanto se sigan haciendo sin planeación, sin inversión y creando condiciones poco favorables para la mayoría de sus habitantes.

Muchos envidiarían la capacidad instalada y la madurez del sector inmobiliario mexicano... El reto es crear el entorno regulatorio que permita multiplicar sus alcances desarrollando proyectos que no solo sean magníficos en sí mismos, sino, sobre todo, por lo que representan en el proceso de transformación de una ciudad.

Gobiernos y legisladores tienen la oportunidad de reconocer la importancia de esto y hacer los ajustes regulatorios que detonen esa tan necesaria Reforma Urbana.

Horacio Urbano es presidente fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas inmobiliarios y urbanos

Correo electrónico: [email protected]

Twitter: @horacio_urbano

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