martes 14 de agosto de 2018 | 01:11
Columnas

Las ciudades se hacen con planeación, gobierno, sociedad... Y dinero... Mucho dinero

@horacio_urbano lun 12 feb 2018 19:18
Esto sucedió apenas unos días después de que Banco Mundial emitiera un Bono Catastrófico por 1,360 millones de dólares, que servirá para proteger a cinco países –uno de ellos México- de los daños que pudieran sufrir como resultado de temblores.
Esto sucedió apenas unos días después de que Banco Mundial emitiera un Bono Catastrófico por 1,360 millones de dólares, que servirá para proteger a cinco países –uno de ellos México- de los daños que pudieran sufrir como resultado de temblores.
Foto propiedad de: Internet

La noticia: Informa la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que la firma inmobiliaria de origen mexicano, Thor Urbana, colocó un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) por 2,500 millones de pesos, anunciando que estos recursos permitirán desarrollar una serie de nuevos proyectos en el país.

Esto sucedió apenas unos días después de que Banco Mundial emitiera un Bono Catastrófico por 1,360 millones de dólares, que servirá para proteger a cinco países –uno de ellos México- de los daños que pudieran sufrir como resultado de temblores.

Hay que destacar que México participa en este combo renovando por quinta ocasión, esta vez por dos años más, un Bono Catastrófico de Protección ante Sismos por 260 millones de dólares.

Hace también unos días, la viviendera mexicana, Casas ARA, una de las más grandes que operan en el país, y una de las ocho que tienen sus acciones en la BMV, colocó, en su primera emisión de este tipo, Certificados Bursátiles Quirografarios por 1,350 millones de pesos, haciéndose de esta forma de recursos que le permitirán sustituir deuda, así como invertir en nuevos desarrollos.

Y ojo, que estas notas, lejos están de ser las únicas en un contexto en que grandes capitales y sofisticados instrumentos financieros están transformando al sector inmobiliario, y con él, sin que nos demos cuenta, la forma de entender el desarrollo urbano y la consecuente transformación de nuestras ciudades.

Basta con echar una revisadita muy superficial para darse cuenta que hace mucho que el sector inmobiliario dejó de ser un negocito de viudas o de pequeños inversionistas.

Dejó de ser una aventura en que se valía improvisar, para convertirse en una actividad profundamente sofisticada, capaz de atraer el interés de grandes inversionistas... Y profundamente dependiente de su capacidad de hacerlo.

Hoy vemos que el verdadero desarrollo inmobiliario, el que no tiene que ver con los pequeños proyectos que realizan particulares o empresas muy pequeñas, opera a partir de potentes estructuras financieras, que cuentan con capitales –o acceso a los mismos- muy importantes, financiamiento y capacidad de armar instrumentos financieros para salir al mercado a captar bolsas muy importantes.

Es solo a partir de estos nuevos modelos que se pueden entender desarrollos inmobiliarios que implican incluso más de 1 millón de metros cuadrados de superficie útil, involucrando en muchos casos esas obras de mitigación que permiten la mejor integración del proyecto con la zona urbana en que se ubica... Solo con bolsas enormes y acceso a hacerlas crecer es posible comprar reservas de suelo y llevar a cabo producciones de miles de viviendas.

Solo a partir de estas enormes capacidades financieras se entiende la actual estructura del sector inmobiliario, en el que un grupo de poco más de 80 empresas, generan más de la mitad de la inversión inmobiliaria a nivel nacional, porcentaje que se eleva a cerca de 80% cuando hablamos de lo que pasa en la Ciudad de México.

Pero mucha atención, porque esta nueva realidad del desarrollo inmobiliario, aplica también para el desarrollo urbano, y más aún en contextos donde atender décadas de rezagos además de nuevas demandas, exige tantos recursos que sería imposible encontrarlos sin el apoyo de una muy compleja gama de sofisticados servicios financieros.

Sí; ya hablamos del bono que protege a las ciudades mexicanas de los daños por eventuales sismos... ¿Pero qué tal pensar en que cada dueño de un inmueble incorporara al pago de su predial un seguro que lo protegiera en lo individual de esos mismos sismos?

¿Qué tal pensar en estructurar bonos que permitieran adelantar recursos para tener con qué generar todo el transporte público que hace falta?

¿Qué tal hacer que los gobiernos –federal y locales- hicieran Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, mejor conocidos como Fibra, que permitieran eficientar la rentabilidad de todo el patrimonio inmobiliario con que actualmente cuentan?

Es tiempo de quitar etiquetas y entender la forma de usar esquemas como el de obras concesionadas o las coinversiones público-privadas...

Se trata de aprovechar instrumentos financieros para consolidar capacidades urbanas, lo que implica apoyar a la iniciativa privada en este esfuerzo y, sobre todo, dar forma a un proyecto de ciudad que aproveche estos modelos como parte de un proyecto integral.

¿Qué tal quitarse fobias y volver a analizar instrumentos que en muchos lugares han probado su valía, como la captación de plusvalías, para buscar esos recursos que hagan posible atender rezagos en zonas muy específicas?

¿Qué tal profundizar en esquemas que involucren a la sociedad y llevarlos mucho más allá de adopciones de parques o camellones o la construcción de cruces seguros de calles o ciclopistas?

El reto es entender el papel que el potencial financiero habrá de jugar en los procesos urbanos.

Hay que entender que las ciudades se construyen con planeación, gobiernos eficientes, sociedades comprometidas y dinero... Muchísimo dinero que difícilmente alcanzará tomando solo recursos públicos.

Es tiempo de ver que, además de muchísimos aspectos de impacto social, las ciudades son también un importantísimo instrumento de inversión, al que hay que invertirle para posteriormente obtener ganancias por ello.

Y sí... Pareciera que estos tiempos urbanos se hablan en otro idioma... Un idioma que más nos vale que nuestros gobiernos y legisladores aprendan a manejar, porque habrá de definir un futuro que se empieza a construir hoy.

 

·    Horacio Urbano es presidente fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas inmobiliarios y urbanos

Correo electrónico: [email protected]

Twitter: @horacio_urbano